Een onafhankelijke deskundige heeft bij nog eens honderd huurwoningen in Groningen vastgesteld dat het geldige energielabel onjuist is. Daardoor betalen die huurders zo’n 135 euro te veel huur per maand. Hoe is dat mogelijk?
Dat blijkt uit onderzoek van Robin Hood (juridisch dienstverlener gespecialiseerd in huurrecht uit Groningen) en Stadsblog Sikkom . Dat zou betekenen dat die huurders de afgelopen jaren in totaal bijna 1 miljoen euro te veel betaalden.
Hoe zit het daarmee? Energielabels zijn een belangrijke pijler onder de maximale wettelijke huurprijs en bij het vaststellen van die labels (hoe hoger het label, hoe hoger de huurprijs vanwege de lage energiekosten) gaat er vaak iets mis, zo blijkt uit meerdere rechtsgeldige uitspraken van de Huurcommissie. Pronkjewail rekende eerder af met huurders omdat zij in Groningen jarenlang te veel huur betaalden.
In het huidige onderzoek zijn meerdere woningen in Boersema en Roeloffs onderzocht door een onafhankelijke energielabeldeskundige. Op papier hebben de appartementen, verdeeld over vier locaties aan de Heinsiusstraat (oude Hamrikschool), Jonkerstraat, Eendrachtskade en Grote Appelstraat in de stad Groningen, allemaal een gunstig label.
Maar dat blijkt in zeker 99 gevallen niet te kloppen. Zo heeft één van de onderzochte woningen van 27 vierkante meter een label A en een maandelijkse energierekening van 280 euro. B Tijdens de inspectie werd isolatie gespecificeerd die niet in de gebouwen aanwezig was. De labels dalen dus van A, B naar E, D en F. Volgens het wettelijke puntensysteem waarop de maximale huurprijs is gebaseerd, scheelt dit 135 euro aan huur per woning per maand. Voor jaren.
Er is slechts ruimte voor 6 centimeter isolatie
De woningen zijn eigendom van Boersma en Roeloffs, twee verhuurders uit Zuid-Holland die honderden woningen bezitten in onder meer Amsterdam en Groningen. De energielabels zijn jaren geleden uitgegeven door Ruben Ludwig van 050 Vastgoed uit Groningen en volgens deze partij 12 centimeter isolatiemateriaal in de muren van de oude Hamrik-school. Dat is niet het geval. Er is feitelijk maar ruimte voor 6 centimeter isolatie.
Yoeri Delfstra van Robin Hood: “Het verschil tussen 6 of 12 centimeter is het verschil tussen een A- en D-, E- of F-label. Aan de Grote Appelstraat was de gevel ook extra geïsoleerd, zo blijkt uit de door Ludwig ingevulde officiële opnameformulieren, maar toen we de 180 graden camera in de spouwmuur plaatsten bleek daar niets aan de hand te zijn. De Eendrachtskade bleek geen gevelisolatie te hebben, in tegenstelling tot wat Ludwig beweerde.”
Met de uitkomsten van het onafhankelijke onderzoek in de hand, dienen de huurders nu samen met Robin Hood een zaak in bij de Huurcommissie. Dat moet nog worden afgehandeld, maar volgens Yoeri kan de bal maar één kant op rollen: de huurders krijgen gelijk. “De etiketten kloppen simpelweg niet en dat is makkelijk aantoonbaar.”
Wie keurt die energielabels eigenlijk goed?
De labels zijn bepaald door Ludwig en zijn advocaat Bertil Westers van Bout Advocaten legt uit hoe hij te werk ging. Naast zijn eigen observatie maakte Ludwig ook gebruik van rapporten over renovatiejaren, bouwtekeningen en toezeggingen van gebouweigenaren. Een belangrijk onderdeel van alle documenten die de advocaat van Ludwig doorstuurt zijn de verklaringen van Ecocert en Buildinglabel. Deze uitspraken behoeven uitleg.
Het gehele systeem van energielabels wordt beheerd door het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. Erkende organisaties als Ecocert en Bouwlabel mogen de keurmerken inschrijven in het rijksregister en samenwerken met inspecteurs zoals Ludwig, die eerst aangesloten was bij Bouwlabel en daarna bij Ecocert.
Van e-mailuitwisseling – in handen van Stadsblog Sikkom En Dagblad van het Noorden – het blijkt dat de labels vertrouwen op beloftes, maar ook op de papieren realiteit. Ecocert mailt bijvoorbeeld over de labels van de betreffende gebouwen : “De gevelisolatie en HR++ beglazing zijn onderbouwd met tekeningen, details en foto’s. Wat echter ontbreekt is de bewijslast voor de gekozen isolatiewaarde voor dak- en vloerisolatie. Ik zie dit niet terug op de specificaties en tekeningen en ik zie hier ook geen foto’s van in het dossier.”
“Gebruikelijke procedure”
En dat lijkt de oorzaak te zijn van de verkeerde labels. Er wordt aangenomen dat er isolatie aanwezig is omdat het een gerenoveerd schoolgebouw betreft en omdat de gebouweigenaar heeft aangegeven dat er bepaalde isolatiewaarden in zitten. Maar uit het onderzoek van Robin Hood blijkt dat deze isolatie ontbreekt.
Volgens Maarten den Ouden van Ecocert zit hier waarschijnlijk geen kwade opzet achter. “De dossiers zijn zeker acht jaar oud, toen waren de zaken anders dan nu. Zaten er bijvoorbeeld maar vijf bewijsfoto’s in de opname van de oude Hamrikschool, tegenwoordig moet je daar vijftig foto’s bijvoegen. Daarnaast was het destijds gebruikelijk en toegestaan om te werken op basis van renovatiejaren, bouwtekeningen en toezeggingen van de eigenaar. Als hieruit blijkt dat er 10 centimeter isolatie in de muur zit, kun je het opgeven. Maar dat kan niet.”
De fout ligt volgens Den Ouden eerder bij de eigenaar die de bouwtekeningen aanleverde. Dit sluit aan bij wat de advocaat van Ludwig stelt: “Er is geen sprake van opzettelijk en laakbaar handelen van cliënten, ook niet als er sprake is van discrepanties en onjuistheden over de mogelijke feitelijke situatie.”
Reactie Boersma (via advocaat Christiaan Alberdingk Thijm)
“BB Group (bedrijf van eigenaar, red.) heeft kennis genomen van de bevindingen van Enerkorp, de energielabelexpert die Robin Hood heeft ingeschakeld. In de rapporten van Enerkorp staan energielabels van 8,5 tot 10 jaar oud. Deze labels hebben het einde van hun geldigheid bereikt (10 jaar) en moeten opnieuw worden geëvalueerd. Momenteel doen wij dit met onze eigen energielabeladviseur. Deze adviseert ook over verbeterpunten, zodat de woningen kunnen worden verduurzaamd.
BB Group heeft de in het verleden opgestelde labels laten opstellen door een competente energielabeladviseur. Voor zover bij ons bekend voert de energielabeladviseur bij het verlenen van een label altijd een bouwkundige keuring uit. Vervolgens worden de gegevens en berekeningen van de energielabeladviseur gecontroleerd door een gecertificeerde instantie. Deze waarborgen voorkomen dat een huiseigenaar een energielabel kan manipuleren door onjuiste informatie te verstrekken. De bewering van de heer Ludwig dat hij als energielabelconsulent in het verleden geen bouwinspectie zou hebben uitgevoerd, kunnen wij dan ook niet volgen.”
